精选案例

当前位置:臻宇律所 > 精选案例 >

南京房产律师:常见几种买房房产纠纷以及应对方
发布时间:2019-01-02 11:28

城市进程的发展,购房时许多家庭的头等大事,但是因房产问题维权的事件接连不断,诸如面积缩水、无预售证、定金问题等,直接损害了购房者的利益。然而,大多数购房者由于缺少足够的法律知识,只能束手无策吃闷亏。今天,江苏臻宇律师事务所房产律师来分析几个案例,让购房者能维护自身合法利益。

买房遭遇房产纠纷?三大案例教你冷静应对

 

问题一、无预售证签订合同

2010年,刘某与没有办理预售许可证的开发商签订商品房买卖合同,并先后支付了房款124万余元。然后开发公司取得预售许可证,但不久又因占地不合法被撤销。此时,房屋买卖合同是否有效?如无效,违约责任如何承担?

房产律师分析:

刘某与开发公司订立买卖合同时,明知后者并未取得房屋预售许可证,虽后来开发公司取得了该证,但然后又被撤销。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”

根据该规定,因开发公司的预售许可证被撤销,涉案房屋不具备买卖的条件,故该合同无效。无效合同自始没有法律约束力,当事人不得就合同的履约条款主张违约责任,故刘某要求开发公司支付逾期交房的违约金的主张,没有法律依据,不予支持。

南京房产律师提醒:

1、开发商未取得预售许可证而以销售“贵宾卡”、“预约卡”、“诚意金”、“预订卡”、“排号费”等违规形式进行预售活动的,购房人应谨慎。因这些等不同于定金,亦非履约保证,对开发公司无任何约束,无法避免开发商将预售房售予第三方,或随意抬高房价。

2、未取得预售许可证的商品房存在在未来无法办理房产证、无法办理按揭、无法规避开发商“一房二卖”的风险。

3、明知出卖人无预售许可证而签约购房,不属于出卖人故意隐瞒情形,付预售合同无效,购房人无权要求双倍赔偿。

问题二、房屋面积存在差异

王某2012年购买了一处商品房,面积89.5平方米,王某按89.5平方米交了房款,2013年9月交房后,王某找专业人士进行测绘发现房屋面积只有80.5平方米,现在王某应该怎么样主张他的权利?

房产律师分析:

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第14条规定的处理原则,面积误差比绝对值在3% 以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,以此请求解除合同的,不予支持。

面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应于支持。

买受人决定不退房的话,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人。

实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

为此,本案中,面积误差比已超过3%,并且实际面积小于合同约定面积,王某可以主张解除购房合同,并要求开发商承担违约责任,王某如果不想退房,可以要求开发商按照上述规定返还购房款。

问题三、定金不等于买卖协议

2007年3月,王某与李某约定,前者以37.6万元购买后者房屋,并交付定金的6000元,李某向王某出具了定金收条一张。后因李某反悔拒绝订约并将案涉房屋另售他人,王某起诉要求确认合同有效,其诉讼请求是否能够得到支持?

房产律师分析:收条虽载明了房屋产权证号及房屋总价款,但未对房屋面积、四至界址、房屋价款及房屋交付时间及办理房屋产权过户手续的时间等主要条款形成书面约定。故王某提供的证据不能证明其与李某已订立房屋买卖协议。李某收取的6000元不是合同履行定金,而是订约定金。王某可选择订立合同或放弃定金,李某也可选择订立合同或双倍返还定金。

李某在收受王某定金后拒绝与王某订立合同,而与案外人订立买卖合同并收受全部购房款,构成缔约违约,应承担缔约过失责任。本案中,因王某未提出支付违约金的诉讼请求,故对王某提出的依法确认房屋买卖合同有效并继履行的诉讼请求,法院很有可能会裁定驳回起诉。

南京房产律师提醒:

1、二手房买卖合同签订和履行过程中,给付定金一方不履行约定义务的,无权要求返还定金;收受定金一方不履行约定义务的,应当双倍返还定金。当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者定金等,但是没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。

2、“定金”与“订金”,能够发生双倍返还的为“定金”。如约定“订金”,则在一方违约时,不适用定金罚则。故购房合同中对“定金”的表述应明确,字面及解释均应符合法律规定的形式,收据内容表述亦应明确为购房“定金”。

以上就是关于买房遭遇纠纷的三个案例分析,事实上,我们在买房过程中遇到的纠纷种类太多了,每一个具体的案例就有可能是一种纠纷类型。在这里有必要提醒广大购房者注意的是,在购房时要充分考虑各种风险,谨慎对待,否则可能会引起纠纷,造成权益损害。