精选案例

当前位置:臻宇律所 > 精选案例 >

南京离婚律师:离婚房屋分割5大纠纷
发布时间:2019-01-02 11:53

近年来,随着社会经济发展和人文环境变化,离婚率的走势也逐年提高,而涉房屋分割离婚纠纷案件审理情况及相关法律问题成为热点。

案例一:父母出资,登记儿子名下

2010年小王父母拿出100万元作为首付款为小两口按揭买了一套商品房,首付款是小王父母直接转给小王账户后由小王向开发商支付,购房合同也是小王签署,房屋贷款是以小王的住房公积金办理,一直由小王支付按揭贷款,2013年该房屋产权办理在了小王个人名下。2016年,小两口因感情不和闹离婚,小刘起诉到法院要求与小王离婚,并要求将该房屋作为夫妻共同财产予以分割。小王也表示两人感情基础薄弱,无法继续共同生活,同意离婚,但不同意房屋作为共同财产分割。该房屋由自己父母出资,并登记在自己名下,贷款也是自己一直在还,应当属于自己的个人财产。

南京离婚律师解释

《婚姻法司法解释三》第7条规定的“婚后由一方父母出资为子女购买不动产并登记在出资方子女名下的,视为对己方子女的个人赠与,房屋认定为出资方子女的个人财产”这一条款应当做限制解释,这里所称的出资应当仅指全额出资。因为只有全额出资,父母才能取得房屋产权,将所购房屋登记在己方子女名下才具备房屋产权赠与的法律属性。本案中,小王的父母对所购房屋仅支付了首付款,属于部分出资,无法取得房屋的所有权,虽然产权登记在小王个人名下,但不能适用司法解释三第7条的规定,因为小王的住房公积金在二人婚后也属于夫妻共同财产,小王实际上一直用共同财产在偿还按揭贷款,该房屋应当认定为夫妻共同财产,但具体分割时应当根据公平原则,酌情考量小王父母的出资情况对其适当多分。

案例二:签订协议赠与房产,但未变登记

案情介绍

李先生离婚多年后,和年纪比自己小20多岁的张小姐相识,并于2010年登记结婚,李先生在婚前有一套登记在自己名下别墅,为了表示自己对张小姐的感情,李先生在结婚当天就和张小姐签署了一份书面协议,协议约定这套别墅产权在婚后归张小姐个人所有,与李先生无关。巨大的年龄差距让二人婚后矛盾重重,最终导致两人感情破裂。张小姐起诉至西城法院,要求与李先生离婚,并按照二人签署的婚内财产协议判决别墅归自己个人所有。李先生同意离婚,但认为当初签署协议是为了和张小姐好好过日子,现在两人即将离婚,房产证也并未实际变更登记,不同意再按照协议约定履行过户手续。

南京离婚律师解释

《婚姻法》第19条规定“夫妻双方可以约定婚前和婚后取得的财产归各自所有、共同所有或者部分各自,部分共同所有”,该夫妻财产约定可以排除法定财产制的适用,对双方具有约束力。这里所指的财产约定是一种有对价的,双方财产权益的安排,不包括将一方个人财产约定归对方所有的情形。将一方个人所有的财产约定归另外一方所有在实质上属于无须对价的赠与合同,涉及房屋所有权的,应当适用《合同法》和《物权法》的相关规定。《婚姻法司法解释三》第6条的规定正是与上述两部法律接轨的结果,在约定涉及房屋未办理产权变更登记前,赠与人可以享有任意撤销权。故本院判决驳回了张小姐要求李先生按照协议履行变更登记的诉求。

案例三:婚前全款购买期房 财产性质不转化

案情介绍

2009年小马在昌平区沙河镇以个人积蓄出资全款购买了一套商品房,房屋因属于期房,签订合同和缴纳购房款项后直到2012年才交房入住并办理产权证。小陈用自己婚后的积蓄对房屋进行了装修,并购买了家具家电。2013年双方孩子出生后一直由小马母亲帮忙照顾,后因婆媳矛盾,小陈向法院起诉要求和小马离婚,并要求按照夫妻共同财产依法分割房屋。小马对离婚和子女抚养问题都没有异议,但坚持认为房屋是自己用婚前个人财产购买,不同意按照夫妻共同财产分割。

南京离婚律师解释

《婚姻法》第19条规定夫妻一方的个人财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。结合《婚姻法》第18条的规定婚前财产属于一方个人财产。本案中,小马在与小陈登记结婚前已经用自己的婚前财产支付了购买房屋的全部价款,也就是已经完成了房屋买卖合同中己方的全部义务。虽然该房屋实际交付和办理产权登记发生在结婚后,这只是售房方单方履行义务。小马婚前支付的购房款只是在婚后发生了形式上的变化,变成了房屋产权而已。该房屋仍应当为小马的个人财产,不因小马与小陈的结婚而发生转化。小陈对房屋的装修符合不动产添附的规则,装修费用和家具家电应当作为夫妻共同财产予以分割。故法院判决房屋归小马所有,由小马补偿小陈装修和家具家电费用中属于小陈的部分。

案例四:老家举办婚礼但没有领证

案情介绍

2010年9月,王先生和赵小姐按照家乡风俗举办了隆重的婚礼,由于赵小姐单位特殊,对配偶身份进行了一定时间的政审,二人办理结婚登记已经是2011年6月份了。在此期间,王先生父母以儿子的名义全款出资购买了一套二手学区房,房屋于2011年3月份办下房本,登记权利人只写了王先生一人。二人结婚后工作繁忙,王先生经常在外地出差,聚少离多,久而久之感情慢慢疏远。赵小姐于2016年起诉到西城法院,请求判决二人离婚,并认为西城区车公庄的房屋是二人举办结婚仪式后王先生父母赠与给两个人共同生活居住的,应当按照夫妻共同财产予以分割。王先生同意离婚,但坚持认为该房屋属于自己父母对自己的个人赠与,不属于夫妻共同财产。

南京离婚律师解释

按照《婚姻法》第22条第一款的规定,当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。这里所指的结婚应当做严格解释,我国法律采取的是登记结婚制,就是只有办理具有法律效力的结婚登记后才能认定为双方具有法定夫妻关系。根据传统习俗举行的婚礼、仪式、订婚均不具备登记的法定效力,不能认定双方产生法定夫妻关系。王先生父母在二人办婚礼后登记结婚前全款出资为二人购置房屋,虽然也具备用于二人共同生活用途的目的,但产权登记在王先生个人名下。根据传统习俗和家庭道德,为子女婚前购房的父母很少有明确表达赠与双方还是单方的,司法实践也认识并尊重到这一点,采取了登记推定主义。即结婚前如果为子女购房的父母将房屋登记在双方名下才可以认定为父母有明确表示赠与双方的意思表示,视为对双方的共同赠与,如果仅登记在己方子女名下则只能认定为对己方子女的个人赠与。故法院据此最终认定车公庄的房屋属于王先生的个人财产,驳回了赵小姐的诉求。

《婚姻法》第22条第二款的规定同样可以适用登记推定主义。当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,一般该出资会认定为对夫妻双方的赠与,但如果出资父母将房屋登记在了己方子女名下,也可视为父母明确表示赠与己方子女。

 

案例五:单方处分共有房 配偶如何护权利

案情介绍

许先生和妻子沙女士结婚多年,2011年左右因许先生与婚外第三者发生不正当男女关系,沙女士和许先生发生争执后两人开始分居,两人碍于子女和老人的劝阻,一直没有办理离婚手续。许先生和沙女士婚后于2005年在昌平区天通苑购买了一套商品房屋,房屋已偿清贷款并登记在许先生名下。2015年,沙女士从子女口中得知许先生正打算将房屋低价卖给自己的弟弟,房屋当时市场价大约400万元,许先生和弟弟经中介公司已经签署了存量房屋买卖合同,约定购房价格为200万元。沙女士得知后非常气愤,向法院提出了离婚纠纷,根据律师建议迅速对涉案房屋进行了财产保全,以防止房屋被私下过户,并请求判令按照夫妻共同财产分割涉案房屋。

南京离婚律师解释

夫妻之间互相具有家事代理权,根据家事代理权的规定,对于日常家庭事务项目内的处分,夫妻双方均能以自己个人名义进行,并自然对配偶方发生法律效力。但家事代理权范围不包括对生产和生活资料的重大财产处分。一方未经对方同意或者追认,擅自出售共有房屋,属于超越家事代理权的行为,属于无权处分共同财产。按照《婚姻法司法解释三》第11条的规定,并结合《物权法》关于善意取得的制度规范。除非买受人符合善意取得的三个要件:1、善意;2、支付合理对价;3、房屋已经办理过户登记,买受人才能主张对无权处分的共有房屋成立善意取得,配偶方才无权主张返还共有房屋。

本案中,许先生无权处分共有房屋的行为,其弟弟对该房屋的性质和许先生夫妇之间的矛盾是明知或者应知的,而其依然与许先生单方签署购房合同,不能认定其对许先生处分共有房屋属于无权处分这一事实存在善意。其次,许先生弟弟也没有以一个合理的对价作为购房款,涉案房屋也并未实际办理过户登记。故法院最终判定涉案房屋作为夫妻共同依法分割,由许先生和沙女士按份共有,每人享有50%的份额。沙女士持生效判决通过依法执行,变更了房屋登记状态,并成为了按份共有人。