房产纠纷之抵押担保

时间：2019-07-04 17:33来源：南京律师事务所浏览：

 吴某将一处房产转让给其债务担保人盛某，而盛某又将房产转卖给王某夫妇，但吴某一家仍住在其中拒绝搬出。7月1日，随着南通市中级人民法院终审判决书的送达，这起排除妨害纠纷案落下帷幕，法院判决被告吴某及其父母将案涉房屋腾空，并交付给王某夫妇。

2015年，吴某因个人投资经营需要，由盛某提供担保借款200万元。到期后，吴某却无力偿还。2016年，吴某与担保人盛某达成协议，借款由盛某代为偿还，吴某自愿将一处房产转让给盛某。盛某不仅帮助偿还了部分担保借款，还将涉案房屋的按揭贷款还清，双方按约办理了房屋所有权变更登记手续。

据盛某陈述，过户时，吴某信誓旦旦称其需要一个月的时间让父母搬走。但眼看一个月过去，吴某不知所踪，其父母以不知晓儿子卖房为由，坚决不搬。

2018年3月，由于需要资金周转，盛某通过房产中介将案涉房屋再次转手。王某夫妇在取得房屋所有权后，多次登门与吴某父母协商交房，但吴某一家仍拒不腾空房屋。万般无奈下，王某夫妇向法院提起诉讼，要求吴某一家将案涉房屋腾空并移交。

庭审时，吴某辩称，其与盛某之间有经济往来未结清，应等待账目结清后再移交案涉房屋。

海安法院审理后认为，吴某与盛某达成的案涉房屋买卖协议，并不违反现行法律强制性规定，且不损害第三人利益，应认定协议成立有效。吴某作为案涉房屋的原所有权人，其将房屋转让给盛某并办理过户手续后，即丧失了对房屋的一切权利，其与父母已无任何依据继续占有、使用该房屋。现王某夫妇为案涉房屋的合法所有人，对该房屋享有物权，其合法权益应当受到法律保护，任何人不得妨碍。至于被告吴某所称与盛某之间的经济纠纷，因与本案非同一法律关系，不具有关联性，本案中不予理涉。因此，王某夫妇要求被告吴某及其父母将房屋腾空并交付的诉讼请求与法有据，遂依照《中华人民共和国物权法》相关规定，作出前述判决。

一审判决后，被告吴某及其父母不服提出上诉。南通中院审理后认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应与维持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第170条之规定，终审判决驳回上诉，维持原判。

【法官点评】

本案争议的焦点是原告王某夫妇是否有权直接要求被告吴某及其父母交房问题。有人认为，王某夫妇是与盛某签订的购房协议，只能直接向盛某主张权利。其实，物权具有权利主体的特定性、义务主体的不特定性特征，排他性决定物权人可请求排除任何人对物的侵占。也就是说，一旦当事人经登记取得物权，就脱离了买卖合同的相对性原理，可跨越房屋上手人对任何人主张权利。

《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第三十九条又规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。案涉房屋在两次转让过程中，均办理了房屋所有权变更登记手续，最终所有权人为王某夫妇。因此，王某夫妇取得了对案涉房屋的占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国物权法》第三十五条同时规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。故而，法院判决被告吴某及其父母将案涉房屋腾空，并交付给权利人王某夫妇是正确的。

近年来，房屋交易市场异常火爆，不少人会选择购买二手房。本案的发生提醒人们，在选择二手房时，需要擦亮双眼，不仅要注意位置、层次、面积等问题，还应注意房屋的实际交付情况，避免不必要的麻烦。否则，官司赢了，人却累了。

【法条链接】《中华人民共和国物权法》

第三十四条  无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。