您现在的位置是:臻宇律师 > 经典案例 > 房产债权 > >

房子租给租房公司,不付房租诉讼要回
时间:2019-10-12 09:44来源:南京律师事务所浏览:


    上诉人南京金某公寓管理有限公司(以下简称金某公司)因与被上诉人王某房屋租赁合同纠纷一案,不服江苏省南京市玄武区人民法院民事判决,向中院提起上诉。
 
    金某公司上诉请求:1.撤销一审判决第一项,依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求;2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。
 
    事实与理由:合同签订后,上诉人2018年3月6日接收房屋,3月7日保洁装饰,2018年3月12日对外招租。
 
    一、免租期理应为90天。
 
    一审法院认定90天免租期的前提条件应为履行完毕合同约定的3年租赁期无事实根据。主观臆断,违背行业惯例,忽视双方签订租赁合同的意愿,显失公平,有违公正。合同双方明确约定免租期90天,系真实意思表示,应当诚信履行。免租期相关权利义务已经履行完毕,即上诉人已经承租并保洁装饰完毕,上诉人是中介公司需要一定的免租期来保洁装饰房屋,免租期的约定是对保洁装饰期及招租期限的约定,双方约定免租期符合行业惯例,免租期过短必定损害上诉人的利益,双方约定免租期90天是合理的。
 
    二、违约金标准过高。
 
    《合同法》第二十九条规定,当事人主张的违约金过高,请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中约定的违约金为月租金200%明显高于被上诉人实际损失,被上诉人没有提供任何证据证明自己的损失,理应考虑实际损失,综合本案情况,调低违约金。
 
    王某辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉人的上诉请求,维持一审判决。
 
    王某向一审法院起诉请求:判令金某公司立即支付拖欠租金10400元、违约金4800元、房屋闲置期间损失7200元,共计22400元。审理中,王某增加诉请要求判令金某公司支付水电燃气费共计226元,其中水费28元,电费142元,燃气费56元。
 
    一审法院认定事实:2018年3月6日,甲方王某与乙方金某公司签订了《南京市房屋出租委托代理合同》一份,约定:房屋坐落于南京市玄武区,建筑面积54.71平方米(以下简称案涉房屋);出租代理期限自2018年3月7日至2021年3月6日,共计3年。本合同约定的房屋代理期中免租期,乙方免费试用,无需向甲方支付租金,第一年90天……;每月房屋租金为人民币2400元整,乙方应按本合同约定向甲方缴纳租金;乙方将各期租金划入甲方账户的日期:第一次2018年3月7日,第二次2018年6月7日,第三次2018年9月7日,第四次2018年12月7日,以此类推;乙方未按规定划付租金达5日以上的,甲方有权单方解除合同;乙方有上述违约情形的,应按月租金的200%向甲方支付违约金等内容。
 
    合同履行中,金某公司已支付了两期共6个月的租金。
 
    2018年12月23日,王某向金某公司发送律师函,主要内容为:金某公司未能按约支付应在2018年6月7日及2018年12月7日支付的租金,经多次催告无果。依据双方合同约定,如金某公司未按约定时间支付租金达5日以上,王某有权解除合同。现要求金某公司在接到本函件后5日内支付欠付租金14400元,如未能于上述期限内支付,自收到本函后第6日,王某与金某公司于2018年3月6日签订的《南京市房屋出租委托代理合同》解除。
 
    2018年12月25日,金某公司收到律师函。
 
    2019年1月17日,金某公司将案涉房屋交还给王某,双方签署了交接单,主要内容为:金某公司已把案涉房屋归还给王某,燃气水电费共计244.24元由金某公司承担。
 
    一审审理中,金某公司认可2018年12月7日至2019年1月17日期间应付的租金3200元及水电燃气费用共计226元。
 
    一审审理中,王某表示金某公司将案涉房屋交还后对外进行了招租,但未提供相关证据予以证明。
 
    一审法院认为,王某、金某公司签订的房屋出租委托代理合同实为房屋租赁合同,该合同系双方真实意思表示,合法有效,应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王某将案涉房屋交付金某公司使用后,金某公司未能依约支付租金。依据双方合同约定,王某有权解除合同,并要求金某公司支付欠付租金。2018年12月23日,王某向金某公司寄送律师函,要求金某公司于接函后5日内支付租金,否则双方签订的合同于接函后第6日解除。2018年12月25日金某公司收到上述律师函后,并未支付租金。此后,双方于2019年1月17日办理了案涉房屋的交接手续,故双方签订的《南京市房屋出租委托代理合同》已解除,金某公司应支付其认可的2018年12月7日至2019年1月17日期间欠付的租金3200元,对王某该部分诉讼请求,一审法院予以支持。
 
    双方虽然在合同中约定第一年有免租期90天,但王某给予金某公司90天免租期的前提条件应为履行完毕合同约定的3年租赁期,但因金某公司欠付租金导致合同解除,故金某公司享受全部免租期的条件不成就。现双方合同仅履行近一年时间,故一审法院酌情给予金某公司30天的免租期,金某公司仍应支付王某2个月的租金4800元。综上,金某公司应支付王某欠付租金共计8000元。
 
    关于王某主张的违约金及房屋闲置期间损失。由于王某未能证明金某公司向其交还房屋后,已采取措施对外进行招租防止损失扩大,且双方约定了违约责任,故对王某主张的房屋闲置期间损失,一审法院不予支持。双方在合同中约定如金某公司未能按规定支付租金达5日以上的,应按月租金的200%向王某支付违约金,该违约金标准并不过高。故对王某要求金某公司支付4800元违约金的诉请一审法院予以支持。由于金某公司认可承租期间发生的水、电、燃气费共计226元,故对该部分诉请一审法院也予以支持。
 
    综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定,一审法院判决:一、南京金宣公寓管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付王某租金8000元、违约金4800元、水、电、燃气费用合计226元,上述各项费用共计13026元;二、驳回王某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费180元,由王某负担80元,南京金宣公寓管理有限公司负担100元。
 
    二审中,双方当事人未提交新的证据。中院对一审法院认定的事实予以确认。
 
    中院认为,合同成立后,各方当事人均应按约履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担相应的违约责任。本案中,双方当事人签订的《南京市房屋出租委托代理合同》成立后,上诉人未按合同约定支付租金,构成根本违约,应当承担违约责任。双方当事人在案涉合同中虽约定第一年免租期90天,但根据房屋租赁期限总计3年,双方履行案涉合同的实际情况,一审法院综合分析认为,90天免租期的前提条件应为履行完毕合同约定的3年租赁期,酌情给予上诉人30天免租期,符合客观事实,亦公平合理,并无不当,中院对上诉人认为其应当享有90天免租期的上诉理由,不予采信。案涉合同租期3年,月租金2400元,双方将违约金约定为月租金的200%,即4800元,该标准并不过高,在上诉人违约的情况下,一审法院对被上诉人要求上诉人按约定支付违约金的请求,予以支持,具有合同和法律依据。上诉人认为双方约定的违约金标准过高,应当予以调整的主张,不符合法律依据,中院不予支持。
 
    综上,金某公司的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
 
    驳回上诉,维持原判。
 
    二审案件受理费126元,由上诉人南京金宣公寓管理有限公司负担。

江苏臻宇律师事务所-南京律师事务所排名前列

专业来源于积累和用心
上一篇:厂房转租给自己 法院判决违规 下一篇:买房付首付后悔约,房主扣百万违约金被起诉