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买房付首付后悔约,房主扣百万违约金被起诉
时间:2019-10-12 10:10来源:南京律师事务所浏览:


    上诉人虞某因与被上诉人许某房屋买卖合同纠纷一案,不服江苏省南京市建邺区人民法院民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年6月28日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
 
    虞某上诉请求:
 
    1.撤销一审判决,发回重审或依法撤销一审判决第二项,依法改判虞某于房屋返还后十日内退还许某购房款150万元;
 
    2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。
 
    事实与理由:
 
    一、一审判决认定事实不清,适用法律错误。一审未一并处理违约金,未对违约金数额进行认定错误。本案无法撇开违约金事宜单独处理返还购房款事宜。被上诉人一审诉请中明确包含了调整违约金事项,且双方当事人就扣留100万元违约金已达成一致意见。一审判决对违约金事宜不予处理和认定,增加了当事人诉累。
 
    二、本案中,上诉人与被上诉人关于在250万元购房款中扣留100万元违约金已达成一致意见。上诉人于2018年10月16日发函通知解除房屋买卖合同是基于被上诉人根本违约后请求上诉人再宽限至2018年10月15日以便其转手案涉房屋,否则上诉人扣除100万元违约金,仅需返还150万元购房款。此处不仅包含解除合同之意思表示,亦包含按照双方之前约定在被上诉人归还房屋后于购房款中扣除100万元违约金,返还余款150万元之意思表示。综上,请求二审法院支持其上诉请求。
 
    许某辩称,一、其认可存在违约行为,但是该违约行为系客观履行不能,并非恶意违约。二、上诉人对于违约金的诉求是基于合同的规定,上诉人于2018年10月16日所发的解约函,再次明确了其要求被上诉人承担违约责任的依据是双方合同约定,而被上诉人认为违约金明显过高,依据法院规定有权请求法庭予以调整。三、本案一审审理时案涉房屋并没有售出,现在案涉房屋已经出售,售价为449万元,被上诉人愿意承担27万元的差额损失。
 
    许某向一审法院起诉请求:一、虞某立即退还许某购房款240万元;二、本案诉讼费由虞某承担。
 
    一审法院认定事实:2018年4月24日,许某、虞某通过南京某祥房产经纪有限公司签订《存量房买卖中介合同》,约定许某购买虞某的位于南京市建邺区房屋,房屋总价为476万元。许某于2018年4月24日支付定金50万元,2018年7月24日支付房款30万元,2018年7月31日支付房款170万元,共250万元。后因许某家庭发生变故,无法购买案涉房屋,许某与虞某协商解除合同事宜,虞某于2018年10月16日发函通知许某表示同意解除案涉房屋买卖合同,同时要求许某承担100万元的违约责任。
 
    一审另查明,2018年8月1日,虞某将房屋交付给许某使用。后2019年1月12日,许某将房屋门卡交还给中介机构,但双方并未办理房屋交接手续。
 
    一审法院认为,当事人协商一致,可以解除合同。合同尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案房屋买卖合同经双方协商一致,已经解除。因该房屋已经被许某占有使用,故许某亦应当返还房屋。许某已支付购房款部分,虞某应当予以返还。许某已付购房款250万元,现要求返还240万元,于法有据,一审法院予以支持。
 
    本案中扣除10万元的部分,系许某自认违约,并愿意赔偿对方违约金10万元在购房款中予以扣除,故就该10万元部分不再对虞某主张。但关于违约金事宜,本案中并未一并处理,对于违约金数额亦并未认定。因许某违约,致合同未能继续履行,虞某要求许某支付违约金,可另行主张。因合同未能继续履行系因许某所致,故对本案诉讼费用酌定由许某负担。据此,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定,一审法院判决:一、许某于判决生效后十日内返还虞某南京市建邺区房屋。二、虞某于房屋返还后十日内退还许某购房款240万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13000元,由许某负担。
 
    二审中,被上诉人提交《南京市存量房买卖合同》一份。证明上诉人虞某已将案涉房屋出售,合同价款449万元,与被上诉人签订的合同价款差额27万元。上诉人对该证据的真实性、关联性予以认可。
 
    本院对一审查明的事实予以确认。
 
    本院认为,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中,双方当事人协商一致解除了案涉合同,被上诉人应当返还房屋,上诉人应当返还收取的房款。被上诉人已支付购房款250万元,其自愿扣除违约金10万元,要求返还240万元,具有事实和法律依据。根据本案证据,尚不能认定双方当事人就违约金数额达到一致。且一审中,上诉人并未提出反诉要求被上诉人给付违约金,赔偿损失等,故一审法院对违约金事宜未予处理,认为上诉人可另行主张,并无不当。据上,上诉人的上诉理由不能成立,本院对其上诉请求,不予支持。
 
    综上,虞某的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
 
    驳回上诉,维持原判。
 
    二审案件受理费12800元,由上诉人虞某负担。

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